賃貸管理の未来

不動産のことをだらだらを書いて行きたいと思います。

賃貸管理を少し考える

おはようございます。

エアコンが壊れて扇風機を回して寝ていますが案外、寝れるものですね。

最近、週刊ダイヤモンドという雑誌でもアパート賃貸経営の状況は日に日に厳しくなってきています。

色々な建築会社に、

「家賃は10年は下がりませんよ」とか「安定した収入が見込めますよ」だの

「管理は専門の会社が行いますので安心ですよ」みたいな話をされているんですかね？

東京都内であれば、まだまだ賃貸経営は成り立つんじゃないかなと考えていますが、その他の地域は、やばいんじゃないですかね？

勿論、地方だからダメとかはないと思いますが線路は単線、ここ10年、目立った商業施設も建設されていない、人口は右肩下がりで落ちまくりだとハンコを押す前に悩んで町中を自転車や徒歩で歩き回ったほうが良いですよ。自分の目で、ここにどんな人が住むのかな？を考えて、この金額、このプランなら大丈夫と思うのであればハンコを押してください。

ちなみに大型のアパートを建てると20年程度で自動火災報知機という設備の交換になります。これは、交換金額を必ず聞いておいたほうが良いですよ！知り合いのオーナーさんが16世帯で200万オーバーだと言ってました。

この他にも受水槽の修理や浄化槽の修理、アスファルトの打ち直し等、掛かる費用は沢山あります。

また、どんなアパートにも共通して言えることは、エアコン・給湯器などの設備機器は長くて10年、早ければ6年程度で故障し酷い時には交換になります。

エアコンや給湯器はガス会社からの貸与だからお金は掛からないと思っている方もいらっしゃいますが、最近、貸与というシステムもなくなりつつあります。

そうなると、一気に給湯器の交換やエアコンの交換で収入が激減することも考えられます。

まだ、契約書にハンコを押していない地主さんは、よーーーく考えて下さい。

また、すでにハンコを押しちゃった地主さんなどは、一度、今後かかる費用などを建築会社や管理会社に出してもらうことをお勧めします。

自然災害

今朝、阿蘇山が噴火しました。

自然の力は恐ろしいと、自然災害が起きるたびに思います。

被害が少ないことを祈るのみです。

少し前に東日本題震災があった際に、友人と何度か炊き出しに行ったりしました。

現地はすごい被害で、今思い出しても、心が痛くなります。

先日、阪神大震災の映像が流れました。もう、かなり昔（20年以上前）の話なのに映像が流れただけで、悲しすぎて涙が出そうになりました。東日本大震災の映像を見ても現地で話を聞いても、涙は出ませんでした。なんで、そんな大昔の映像を見て、涙が出そうになるのかなと思いました。

地元で実際に、その時、その現場にいたから、今でも映像を見ると心が乱れるのかなと思いました。そんなに思い出すこともないのに、心のどこかには、覚えているものだなと感じました。

まだ、そんな人間的な部分があったことにもびっくりしました笑

 

供給過多と老朽化

最近、相続対策と言いながら安易にアパート経営を進める営業マンが増えている。

その話に乗っかってアパート経営をするのも愚かなことだと思う。

契約書にサインする前に近隣にある新築アパートや5年目のアパート・10年目のアパートを見てもらいたい。自分で探すのがめんどくさければ、提案に来た営業に探させればいい。

アパートと駅の距離・賃料・駐車場の数・間取り・平米数・築年数など挙げればきりがないが、今建てたとしても5年・10年と経過すれば、そのくらいの金額になっていく。

もしかしたら営業は、ほとんど家賃の下がってない物件を探してきて「家賃はそんなに下がりませんよ」的な発言をしているかもしれない。

その発言に騙されないためにも、自分で情報を集め、相手の言いなりになることを避けなければいけない。

甘い言葉には裏があるのは当たり前、裏を見抜いて、こちらが有利になるようにするもの経営をするものとしては当たり前の行動ですよ。

アパートを建築すると未来は明るいのか?

　最近、所かまわずアパートを建築する傾向にあります。土地さえあれば建築会社が、突然やってきてアパート建設を勧める。甘い言葉と甘い未来をチラつかせ、サインさせる。建築中のアパートを見るたびに１０年後は大丈夫？と思ってします。

最近、ニュースなどに管理会社に賃料を下げられたとか契約を解除させられたとかの話を聞きますが、勿論、悪徳な管理会社もいますが、建てた責任はどこにあるかと言えば施主が最終的な責任を負う訳ですので、子供や孫に文句が言われることがないように、よ～く考えてから建てたほうが良いですよ。

契約切られて自業自得でしょとならないように・・・・・・・・。